城市闹区别墅升值？
谢邀，这个问题的提出其实是有背景的，那就是最近各地别墅项目的火爆。以苏州为例，原本供应量就很小的别墅，因为限价原因，新房市场几乎绝迹（姑苏区的原海胥澜庭项目除外）；而二手房市场上，市区的老破小别墅则一度出现价格上涨的趋势。
当然，从全国各个城市的土拍情况来看，“限跌令”、“限薪令”不断出台，楼市整体处于“有价无市”的状况，大部分城市房价仍然有较大下降空间。 因此问题就转化为：为什么同样是住宅，洋房等低总价产品比同片区的别墅单价要高得多，但购买者却少之又少呢？
1.价格维度 我们一般用“价差倍率”这个指标来描述商品住宅与二手商品住宅之间的价差水平，计算公式为： 价差倍率=（新房售价-二手房成交均价）/二手房成交均价 在我们调研的22个城市里，新建商品住宅和二手住宅价差在10倍以上，最高达到140%。也就是说，同样一套房子，按照二手房出售，相当于卖了3套新房的价格。如果考虑到新房普遍有更明显的户型优化，这一数字会更加惊人。 而对于别墅而言，由于缺少样本，难以用上述公式来计算价差倍率，但我们通过调查了解到，绝大部分别墅产品的单价比同等地段的洋房要贵50%以上。
所以答案就非常明显了——同样的土地，建设同等面积的建筑，开发别墅要比开发洋房投入更少的成本，赚取更多的利润。这对于开发商来说，何乐而不为。 但购房者不是开发商，他们很难体会到别墅投资带来的收益，只会看到总价更高的别墅物业费也更贵，生活半径也会被大幅压缩。最关键的是，买完别墅之后，可置换的房源非常少。 以北京为例，作为限购政策最严厉的大城市之一，一个家庭只能有一套别墅，且拥有两套及以下住房的本市户籍居民家庭，能在北京买到新宅子，而拥有三套及以上住房的非京籍家庭，则不得购房。 这样一来，买了别墅就相当于锁定了资产，没法再进行置换操作，流动性极低。
2.供求关系 从供应方面来看，虽然目前各地严控住宅用地供应，但过去几年的高周转模式早就让房企们备足了货。以苏州为例，目前市场上的新盘几乎都是容积率低于1.8的低密住区，而2016年以来的供地更是清一色的低密度用地，这使得未来几年内别墅供求比始终维持在低位。 新盘售罄意味着库存的下降，而别墅由于其不可复制性，地块出让数量本就有限，再加上近几年各大城市对供地的严格把控，未来甚至可能出现供不应求的情况。
需求侧就更不用说了，一方面由于中国城镇居民家庭的资产中70%都是房产，且一二线城市的住房空置率低，90后无房群体又正在被“掏空”钱包，另一方面农村住宅普遍质量较差，也无法满足城里人回归田园的生活理想。 所以城市别墅的稀缺性和保值能力都要优于普通高层住宅。