什么是别墅住宅？
一、什么是别墅 所谓别墅，从建筑形态上来分，主要包括独栋别墅和联排别墅； 从用途上来看，则有度假别墅、城市别墅、商业别墅等类型。 我们今天要讨论的别墅，主要指独栋别墅。 在讨论别墅之前，先简单说一说与别墅相关的几个概念——
1.1 土地性质与用地指标
我国现行法律中，对土地的规定采用“土地利用计划”的管理方式，实行总量、结构和布局三者的平衡，并以此为基础安排建设用地。研究土地性质和用地指标对于了解我国土地的用途和限制至关重要。
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地分为农用地（含耕地）、建设用地和未利用地三类，其中建设用地又包括住宅用地和商服用地两类。 值得提醒的是，这里所说土地性质是依据我国现行的土地管理法律法规所认定的，不同于国际上惯用的土地分类方法。比如在美国，一般把土地分为农用地、林地、城镇用地、交通运输用地和水域五大类。
在上述土地分类中，除了建设用地外，其他几类的土地都是不能直接用于建造成品的居住建筑的，也就是不能直接盖成房子。
而我国的住宅用地却是一个内涵相当丰富的建设用地类别，除了一般意义上的住宅建筑以外，还包括村居民点用地、农村居民点用地和城市居民区用地。 根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，要严格控制城镇居民下乡购买宅基地自建房，严禁城镇居民在农村购置宅基地或违法建造的住宅。
1.2 容积率
规划建设用地范围内，总建筑面积与用地面积之比叫做容积率。 举个例子方便理解：如果某块土地建设面积50平方米，占地面积100平方米，则容积率=50/100=0.5。一般情况下，占地面积越大，容积率越低；反之，占地面积越小，容积率越高。 值得一提的是，这里的容积率是指整体容积率，并不是每个人心目中想象的具体数值。例如，小区绿地率很高，那么容积率就会很低，但每栋楼的层高很可能会增加，或者增加楼体的个数来满足相应的建筑面积。
1.3 绿化率 绿化率这个词听起来很专业，其实很好理解。它是指项目规划用地范围内各种绿化的总面积占建设用地的比例。简单来说就是：绿化率的值等于绿地总面积除以建设用地面积。 根据《标准》，居住区绿化率不低于30%。
二、别墅的分类 根据不同的标准，别墅可以分为很多种。上面所述只是对别墅最基础的认识，接下来我们依据这种基础认识来具体划分别墅的类型。
2.1 根据土地属性来分 上述我们所讲的宅间花园式别墅，属于农村宅基地上的自建房，是在集体土地上建的私宅。这类房屋建设管理比较宽松，可以自行建设，也可以委托建筑师设计建设。 与城市住宅用地相比，乡村住宅用地的范围更广，可以自由选择建造风格，自由布置庭院等室外空间。
但是，随着近些年农村“违建”现象的整治和宅基地“三权分置”改革，宅基地的使用越来越规范，过去那种随意性很强的自建房越来越少。
另一种是位于城市郊区的别墅，大多由房地产企业开发建设，享受类似普通商品住宅的待遇。此类别墅的建设严格按照城市规划进行，通过审批的建筑设计方案中，住宅建筑的外形、色彩、层数乃至阳台、窗框的形式都有严格的要求，必须和周围的建筑保持一致。因为处于城市中，此类别墅往往被称之为“都市洋房”。 但是，由于受到城市规划等诸多因素的限制，市面上真正可供开发的地块并不多，因此这类别墅的价格往往很高。以北京为例，目前市场上单价6万元/㎡以上的楼盘有27个，这些楼盘绝大部分都属于这一类型。
2.2 根据别墅内部功能划分分 前面所说的别墅，是从整体上对别墅的分类，可以根据建筑性质来分。我们可以按照别墅的内部功能来划分，即把别墅分成居住功能和商业服务两大类。前者包括独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅等；后者主要是乡村别墅。
2.3 其它相关分类 除了上述两种基本分类之外，我们还可以按地形、结构形式、建材环保程度、提供服务的差异化等方面进一步细分。