贷款还清算二套房吗？
近日，山东济南市民辛先生通过媒体求助，称他已经有一套住房，并且通过银行商业贷款购买。根据如今的政策，该套住房属于二套房，但是根据此前的政策，他属于首套房。因为政策的变化，他需要归还贷款并重新贷款，这给他造成了经济上的困难。记者随后了解到，辛先生的首套房是在2007年购买的，使用的是银行商业贷款。2014年下半年，二套房贷款利率上浮20%，2015年9月，二套房资质不再贷款。2016年1月1日，二套房政策全面收紧，二套房首付比例普遍提高，其中，利率最低的上浮50%，有的银行实际利率接近100%，更有甚者停贷。“前后政策变动还不到一年，突然就多出了几十万的利息。”辛先生说。
购房时，我们需要考量个人能力和未来经济曲线，对于选择银行放款时间和贷款方式，也应权衡利弊，在限购和首房优惠政策即将消失的时期，更需要谨慎规划。
一、在一线城市，购房资格与贷款政策紧密相连，而每个城市具体的贷款政策则根据各自的财政情况和金融政策有所差异。
大多数城市的房贷政策主要包括三个内容：1.贷款的对象；2.贷款的利率和利息；3.贷款额度的计算。
二、在具体实践中有几种贷款方式，不同方式对于房屋价格、首付款要求、是否能贷款、利率等都有不同规定。
现在的主要的贷款方式有两种：1.住房公积金贷款；2.商业贷款。
（1）关于首付：住房公积金贷款的首付款比例不得低于50%；商业贷款不低于30%。
（2）享受利率优惠的情形：2015年10月24日前签订的、商业贷款不超过300万元的；2015年10月24日前提取过一次住房公积金之后购买的；与2015年10月24日前出售的二手住房相同的；商业贷款已还款一年以上的；经公积金中心识别视为单身，且父母共同买房的；在房屋买卖合同签署一年内购买的，以上情形按照当时优惠首付比例执行。
（3）取消利率优惠的情形：别墅、高档公寓、别墅类住宅；商业贷款300万元以上的；2015年10月24日后公积金贷款提取过一次的；2015年10月24日后签订的贷款合同；已办齐贷款所有资料但银行尚未放款的；非第一套住房；非家庭唯一住房，以上情形不再享受优惠利率政策。
（4）商业贷款转公积金贷款的要求：原商业贷款余额不超过300万元；10月24日前购房且在北京公积金系统正常足额缴存住房公积金；商业贷款转公积金贷款的前提是在商业贷款还款一年以上；贷款期间商业贷款不得还款。
（5）其他重要事项：在京无房且名下无购房记录的家庭成员有权利购房。已婚家庭夫妻双方共计两套房，单身人员一套房。二套住房出售满两年，购买时按照一套住房为准。非首套房需要全款支付。
三、二套住房贷款政策分析
从上可知，二套住房政策规定与首付、利率、贷款成数有密切关系。
（1）首付政策。2016年初，各银行二套首付比例基本在60%-80%之间。上半年，二套首付比例降至50%。9月6日，金融部门联合会议决定，全面取消二套首付比例。但是，由于一月份限购城市和银行在利率上打了“折”，“假首付”再次出现。
（2）利率政策。二套商贷利率基本为基准利率1.1倍。2月28日起，多数银行将二套房贷利率调回到基准利率。4月1日，二套房贷首套房利率下限调整至基准利率。
（3）额度政策。年初，二套房贷额度为定额发放。上半年，根据业绩及市场调节，二套房贷额度不定。9月29日，银监会在银行之间施行差别化住房信贷政策，对部分银行适度增加二套房贷额度。
总之，二套房贷市场政策在不断修正，但目前总体仍是“认房又认贷”。根据历史经验，在市场持续下行的低迷期，“认房又认贷”政策可能会突然改变，届时，二套房贷政策或会松绑，也就是取消“认房又认贷”。